我对广钢、番禺西、番禺东的点评
口述／孙不熟（镁姨整理）
广州今日土拍，据说有两宗地再现“面粉贵过面包”的盛况，市场情绪的确在回暖，下面就来聊一聊这个话题。
今日共出让了6宗地，一宗商业用地（琶洲西区）、一宗工业用地（南沙万顷沙），四宗住宅用地（番禺三宗、荔湾一宗），分别如下：
图片来自“广州房产”
广州的商业用地和工业用地基本都是定向出让，琶洲西区这宗商业用地被华邦控股摘得，楼面价6731元／平米，据称是要做时尚天河、花城汇那样的地下商业空间。
万顷沙的工业用地被恒大摘得，总价约8.46亿元，折合楼面价345元／平米，恒大到南沙造车的传闻终于被做实，恒大和广州的关系也宣告进入新阶段。
我们重点说一下住宅用地，先简单介绍这几宗住宅用地，然后分别点评一下广钢、番禺西和番禺东三个板块。
01.
首先说说楼面价最高的广钢地块，中海以3.46万每平米的价格拿下，虽高于市场预期，但仍在理性区间。
3.46万的楼面价创造了广钢史上面积最小、起拍价最高的记录，按照行业平均水平，意味着要卖到6万才能有赚头，而广钢目前的售价只有4.5－5万（中海自己在售的花湾一号也才卖5万），所以这块地想卖到6万，需要在产品上多下一些功夫。
毕竟，旁边的楼盘都很新，供应量也很大。
横江地块的楼面价虽然没有广钢高，但它创造了又一个“面粉贵过面包”的奇迹。
两宗地分别创下了2.5万和2.2万的楼面价，目前该地块周边在售的一手房大约也在这个水平，二手还要更低一点，又来“面粉贵过面包”。
老实说，横江地块所在的番禺西是个冷门地区，番禺当前的热点是万博和市桥南，甚至连番禺东都比这里更有关注度。但是横江拍出的价格却超过了靠近亚运城的石楼地块，令人不解。
据了解，该地块靠河，但景观价值一般，周边环境参差不齐，以村庄和工业园区为主，配套估计主要靠4公里之外的市桥。
另一宗地在番禺东的石楼镇，该地块拍出1.82万的楼面价，虽没有横江两宗地高，但这个地块的质素却比后者明显要好。
该地块靠近亚运城，周边环境较为整洁，且靠近4号线海傍站，和市中心的联系更为紧密，等到三号线延长线开通之后，往返珠江新城也很便利，交通比横江地块更为便利。
02.
广钢的区域价值，孙不熟曾经做过一个点评，这里再贴一遍：
广钢的优势很明显，靠近海珠西、荔湾、越秀等老广的生活圈，人口的导入比较容易，生活配套不是问题，但其缺点也是这个，因为地理位置太靠西部，新广对它的认可度不高。
另外，广钢楼盘众多，可以互相抬轿子，共同把板块的区域价值炒作起来，开发商的广告会持续不断，小业主不用担心收楼之后就没人关心这个板块了。
广钢还有一个优点是连片开发、统一规划，这在主城区是比较罕见的。要知道，广州很多一手楼盘（包括豪宅）都是单兵作战，导致周边环境参差不齐，所谓“一进小区是欧洲、一出小区是非洲”的现象比比皆是。
珠江新城为何美轮美奂？一个重要原因是连片开发、统一规划，小区内外的环境体验比较均衡。广钢规划的起点是比较高的，有中央公园等现代化的规划理念，如果规划能够全部落实，还是不错的。
当然，这同时也是广钢的一大劣势，广钢新城据称规划了20多万人口，而且容积率超高，如此多的人口快速聚集到一个巴掌大的地方，教育、医疗等公共资源的供给可能会比较紧张。
另外，芳村其实是一个岛，去哪都要过桥，再加上广钢新城几乎没有规划产业用地，实际上又是一个巨大的“睡城”，居民上班得过天河越秀和海珠，通勤可能会是一个难题，其交通体验可参照金沙洲。
再来说说番禺西和番禺东，相比广钢、万博、市桥南等热门板块，番禺西还不太为人熟知。一方面，它靠近顺德，拓展空间不足，另一方面有大夫山、滴水岩等大片的森林公园，有生态屏障功能，不宜大规模开发。
相比而言，番禺东这两年就热门得多，因为靠近大学城，在产业引进上有较大优势，有广汽研究院、思科智慧城。再加上南沙大桥的开通，以及三号线延长线、莲花站的建设，番禺东的区域价值正在被重估。
当然，番禺西的优势是更靠近市桥、万博，和番禺本地商圈的联系更紧密一点，番禺东和它们的联系就要弱一些，但番禺东的定位显然不是“番禺的郊区”，而应该是“天河的飞地”，和万博争夺客群。
毕竟，对生活在天河区的人来说，万博和番禺东其实没有本质区别。天河的产业重心仍在东进，未来的地段秩序可能不是以珠江新城为标尺，而会以金融城为标尺。
那么，如果以金融城为出发点，到万博和番禺东的距离相差不大，而高峰期时，到番禺东可能还更快一些。而现，在番禺东的价格只有万博的1/2不到，机会在哪里？大家可以想一想。
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